2022.07.28 11:15 AM

펜데믹 기간 동안 많이 오른 지역, 가장 먼저 하락할 것

By 이재경

부동산 중개업체인 레드핀(Redfin)의 새로운 보고서에 따르면, 펜데믹 기간동안 인기가 급증하고 주택 가격이 급격히 상승한  주택시장은 경기침체가 발생하면 주택 침체에 가장 취약하다.

레드핀에 따르면 주택 시장은 모기지 이자율 상승으로 인해 많은 잠재적 구매자가 시장에서 밀려나면서 올 봄에 이미 "상당히 둔화"되었다. 

프레디맥의 모기지 이자율에 대한 주간 조사에 따르면 30년 만기 이자율은 5.3%로 6월 5.9%보다는 떨어진 수치이지만 2021년 말 3%에 비해서 77% 상승한 것이다.

레드핀은 계속되는 경기 침체에 대한 두려움으로 경기침체에 빠지면 집값 하락에 가장 취약한 대도시와 가장 탄력적인 대도시를 분석했다. 

98개의 미국 대도시에 대한 분석에 따르면 특정 캘리포니아, 아이다호, 애리조나 및 플로리다 시장의 주택 소유자는 미국 경제가 침체에 빠지면 전년 대비 주택 가격 하락을 포함하여 주택 시장 침체 가능성이 가장 높다 .

레드핀의 수석 이코노미스트인 쉐하랴 보카리(Sheharyar Bokhari)는 경제에 영향을 미치는 요인이 다르기 때문에 "대공황 때와 같이 주택시장이 붕괴될 가능성은 낮다"고 했다. 그는 그 이유로 현 주택 소유자는 상당한 양의 주택 자산이 있어도 부채가 그리 많지 않으며 게다가 실업률도 낮다고 했다.  

그러나 경기침체 또는 경기하강 국면이 지속되면 특정 지역에서는 더 위험하다고 했다. 

보카리는 "상승하는 곳이 먼저 하락한다. 팬데믹기간 동안 많은 주택구매 인기지역에서 주택 가격이 지속 불가능한 정도로 치솟았다"고 덧붙였다. "게다가 소득에 비해 부채가 많고 주택 자산에 비해 부채가 많은 곳은 주택을 압류하거나 손실을 보고 팔 가능성이 높기 때문에 취약하다"고 했다.

자료 따르면, 로스앤젤레스 동남부 교외 지역인 팜스프링스 지역을 아우르는 캘리포니아 리버사이드는 경기침체나 경기하각 국면에서 가격이 전년 대비 하락할 가능성이 가장 높다. 

전체 위험 점수를 100점 만점으로 볼 때 팜스프링은 84점이었다. 

또 아이다호주 보이시가 76.9점으로 2위를 차지했으며, 사우스웨스트 플로리다의 케이프 코럴과 노스 포트가 각각 76.7점과 75점으로 뒤를 이었다. 

레드핀 에이전트 샤우나 펜들톤은 주택 가격이 급락할 것으로 예상하지 않지만 현재 시장 상황으로 볼때 판매자들은 기대치를 조정해야 한다고 언급했다. 

경기침체 우려로 주택 공급은 지속적으로 줄어들 것으로 예상되며, 잠재 구매자는 더 줄고 있다. 더욱이 구매자들은 모기지금리 상승으로 지불해야하는 월 이자 납입이 어려워 질 수도 있다. 이런 이유들로 인해 구매 수요가 더 줄어들 개연성이 있다. 

모기지 구매자 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 지난주 30년 만기 이자율은 5.54%로 전주의 5.51%에서 상승했다.

그러나 수요일에 연방준비제도(Fed·연준 )는 인플레이션을 억제하기 위해  대출금리를 인상했으며, 이는 모기지론을 받는데 이자부담이 더 증가 할 것이다.

주택 침체에 가장 취약한 상위 10개 시장은 다음과 같다.

캘리포니아 리버사이드: 84
아이다호주 보이시: 76.9
플로리다주 케이프 산호: 76.7
플로리다주 노스 포트: 75
네바다주 라스베이거스: 74.2
캘리포니아 새크라멘토: 73.1
캘리포니아 베이커스필드: 72.2
애리조나주 피닉스: 72
플로리다주 탬파: 70.7
애리조나 투손: 70.1

레드핀은 분석을 위해 주택 가격 변동성, 평균 부채 비율, 주택 가격 상승률 등 다양한 요인으로 주택 시장 위험을 분석했다. 각 지하철은 100점 만점에 전체 위험 점수를 받았습니다.