2026.07.01 08:00 AM
SB 79 시행… LA 57개 지역, 저밀도 주거지 고밀도 개발 허용 구역으로 전환
By 전재희
타운홈과 연립주택, 방갈로 단지가 로스앤젤레스(Los Angeles) 시내 57개 지역에 들어설 전망이다. 시 당국이 '상원 법안 79(Senate Bill 79·SB 79)'의 즉각 시행을 늦추기 위한 자체 계획을 추진하면서다.
역사적인 주택 공급 법안인 SB 79는 지난 수요일 발효됐다. 이 법안은 캘리포니아(California)주의 주택 위기를 해결하기 위한 목적으로 입안됐다. 핵심은 지방 용도지역법(zoning law)을 무력화하고 버스 정류장이나 전철역 인근에 더 높고 밀도 높은 건물을 허용하는 것이다. 특정 대중교통 정류장에 인접한 부지에는 최대 9층, 반경 약 400m(0.25마일) 이내에는 최대 7층, 반경 약 800m(0.5마일) 이내에는 최대 6층까지 건축이 가능해진다.
이 법안은 최근 몇 년간 주택 수요를 따라가지 못한 도시들을 향해 새크라멘토(Sacramento) 주 의회가 내린 단호한 경고다. 단독주택 위주의 개발이 여전히 지배적인 로스앤젤레스도 예외는 아니다.
다만 법안 자체가 워낙 논란이 컸던 탓에, 통과를 위해 각종 예외 조항과 면제 조항이 잔뜩 포함됐다. 덕분에 각 도시는 자체적인 고밀도 개발 계획을 통과시키는 방식으로 시행을 늦출 수 있게 됐다.
비벌리힐스(Beverly Hills), 패서디나(Pasadena), 글렌데일(Glendale), 로스앤젤레스를 포함한 남부 캘리포니아 여러 도시들이 바로 이 방식을 택했다.
만약 LA시가 아무런 조치를 취하지 않았다면, 150여 개 이상의 대중교통 정류장 인근 지역이 7월 1일부로 즉각 고밀도 개발 허용 구역으로 전환됐을 것이다. 이를 완화하기 위해 LA시는 '저층 조례(Low-Rise Ordinance)'를 채택했다. 이 조례를 통해 LA시는 더 적은 범위의 지역에 소규모 고밀도 개발을 허용하는 대신, SB 79의 전면 시행을 2030년까지 미룰 수 있게 됐다.
즉, LA는 SB 79가 요구하는 수준보다는 낮되, 기존보다는 다소 높은 밀도의 개발을 허용하는 중간 노선을 선택한 것이다.
이 조례에 따라 개발업자들은 기존에 단독주택 용도로 지정됐던 부지에 최대 4층, 최대 16가구 규모의 건물을 지을 수 있게 됐다. 대상 57개 지역은 중부 LA, 서부 LA, 이스트사이드(Eastside), 샌퍼낸도 밸리(San Fernando Valley) 등에 주로 분포해 있다.
다만 해당 지역 내 모든 필지가 용도 변경 대상에 포함되는 것은 아니다. 언덕 지대 화재 위험 구역이나 역사 보호 오버레이 구역(Historic Protection Overlay Zones)으로 지정된 필지 등은 여러 이유로 적용 대상에서 제외됐다. 특정 필지가 조례 적용 대상인지 확인하려면 관련 링크에서 "저층 주거 기회 정류장 적격 부지(Opportunity Station Sites Eligible for Low Rise)" 항목에 체크하면 된다.
이번 조례는 SB 79로 촉발된 광범위한 변화에 대응하기 위해 수개월간 이어진 혼란 속에서 잠시 숨을 고르는 계기가 될 전망이다.
법안이 새크라멘토 의회를 통과하는 과정에서 LA 시의회는 이에 반대하는 결의안을 채택하며 "혼란"이자 "획일적인 강제 조치"라고 비판했다. 지난 9월에는 캐런 배스(Karen Bass) LA 시장이 개빈 뉴섬(Gavin Newsom) 캘리포니아 주지사에게 법안 거부권 행사를 촉구하기도 했다.
법안이 지난 10월 최종 통과되자, 도시 당국과 주택 소유주, 개발업자, 심지어 정치인들까지 그 파장을 가늠하느라 분주해졌다. 재야 지도 제작자들은 고밀도 개발 허용 가능 지역을 표시한 자체 제작 지도를 공개했고, 일부 도시들은 자신들의 정류장이 법안 적용 대상에 포함되는지를 놓고 혼선을 빚기도 했다.
LA 시의회는 지난 3월 '저층' 전략을 채택하고 6월 말 최종 승인했다. 지난 화요일에는 배스 시장 측 대변인도 이 계획에 대한 지지 의사를 밝혔다.
배스 시장 대변인 콜비 리(Kolby Lee)는 "SB 79에 대한 이번 지역 차원의 접근법은 대중교통 인근 주택 공급 확대, 노동자 가정의 주거 선택지 다양화, 그리고 LA의 지속 가능한 미래 구현에 기여할 것"이라고 말했다. 그는 이어 "시장은 주법을 준수하고 지역 사회의 필요를 반영하면서도 불필요한 규제를 없애 주택을 공급하고 우리 동네의 특성을 지키려는 노력을 이어가는 계획을 마련한 시의회와 도시계획 부서의 노력에 감사한다"고 덧붙였다.