주택 투자자들 사이에서는 주택가격이 향후 어떻게 될 것이냐가 초미의 관심사이다. 주택 전문중개업체인 질로가 부동산 전문가를 대상으로 설문조사를 실시해 이를 7일 보도했다.
- 질로가 조사한 주택 전문가 중 60%는 주택 시장이 거품 상태에 있다고 믿지 않는 반면, 32%는 거품 상태에 있다고 답했다.
- 패널들은 연방준비제도이사회가 인플레이션 억제를 위해 노력함에 따라 2024년까지 짧은 경기침체가 있을 것으로 예상하고 있다.
- 패널들은 수요가 계속 증가함에 따라 2022년 집값 성장률 전망치를 상향 조정했다.
주택 가격이 성장 기록을 계속 경신하고 있지만, Zillow®가 조사한 주택 전문가와 경제 전문가 패널은 시장이 거품 상태에 있다고 믿지 않습니다. 이번 질로우 집값 전망 조사[1]는 학계, 정부, 민간 전문가 100여명을 대상으로 주택시장 현황과 향후 성장률, 물가 상승률 전망, 불황 위험 등에 대한 의견을 수렴했다.
조사 대상자 중 60%가 현재 미국 주택시장이 거품 상태에 있다고 믿지 않는다고 답한 데 비해 우리가 거품 상태에 있다고 생각하는 사람은 32%, 확신할 수 없는 사람은 8%였다.
응답자들이 버블 이론을 거부한 가장 일반적인 이유는 인구통계, 부족한 재고, 주택 선호도 변화 등 강력한 시장 펀더멘털 때문이었다. 건전한 대출 보증과 고정 금리의 완전 상각 주택담보대출의 압도적 비중으로 인해 명분으로서의 낮은 신용위험이 뒤따랐다. 또 다른 대규모 응답자 그룹은 붕괴가 임박했다는 것을 암시하는 "거품"이라는 용어를 거부했다.
우리가 거품 상태에 있다고 믿는 사람들 중에서는, 사상 최저의 주택담보대출 금리를 벗어나 가파른 상승 장에서의 감당할 수 없는 가격이 주된 근거이다.
확실히, 주택 시장은 믿을 수 없을 정도로 뜨겁다. 4월 주택가격이 지난해보다 약 21% 상승해 연간 주택가치 상승률 기록을 13개월 연속 경신했다. 지난 2년간 집값과 임대료가 천문학적으로 상승한 것이 최근 주택담보대출 금리 인상과 맞물려 있어 경제성도 크게 악화되고 있다. 그러나, 극도로 뜨거운 시장이 반드시 거품 속의 시장을 의미하지는 않는다.
비록 경기 침체가 점점 더 일어날 것 같아 보이지만, 오늘날의 주택 시장은 우리가 2000년대 중반에 보았던 것과는 훨씬 다른 양상이다. 2006년과 달리, 이 시장은 강력한 펀더멘털에 의해 뒷받침되고 있으며, 신용이 양호한 주택담보대출에 기반을 두고 있으며, 단기적으로는 변하지 않을 요인들이다.
### 다음 불경기는 언제 닥칠까? ###
위원회는 대체로 주택 시장이 거품 상태에 있다고 생각하지 않지만, 곧 경기침체가 올 것으로 예측하고 있다. 패널 중 가장 큰 비중(45%)은 2022년(30%), 2024년(8%), 2025년 이상(17%)보다 더 많은 표를 모은 미국의 다음 경기 침체가 2023년부터 시작될 것으로 예상했다.
대공황은 주택 붕괴로 촉발됐지만 자산으로서의 상대적 안정성 때문에 주택투자를 강화하는 경우가 많았던 대공황의 역사에서 상대적으로 특이하다.
### 연준이 바늘을 꿰어줄 수 있을까? ###
연방준비제도이사회는 만연한 인플레이션을 줄이고 경기 침체를 피하라는 두 가지 의무 사이에서 균형을 맞추기 위해 노력하고 있다. 질로가 여론조사를 한 이들은 연준이 경기후퇴를 피하면서 인플레이션을 실질적으로 줄일 것으로 기대하지 않기 때문에 이 같은 '연착륙'이 이뤄질지 회의적이다. 나머지 응답자들은 확연히 갈라져 있는데, 절반은 연준이 인플레이션을 줄이면서 경기후퇴를 피하는 데 성공할 것이라고 믿는 반면 나머지 절반은 확신하지 못하는 것으로 나타났다.
연착륙이 일어날 것이라고 의심하는 사람들 중, 4분의 3은 짧은 경기 침체를 가장 유력한 경제적 결과로 보고 있다.
### 집값 기대감 여전히 상승 ###
불과 3개월 전 이전 조사 이후 주택담보대출 금리가 100포인트 이상 상승했고 앞으로 몇 달 안에 금리가 인상될 가능성이 있음에도 불구하고 2022년 집값 상승에 대한 패널들의 기대치는 여전히 지난 분기의 9.0%에서 9.3%로 높아졌다. 이는 2021년에 관측된 19.6%의 절상보다는 크게 떨어지지만, 장기 역사적 평균보다는 여전히 높다.
미래를 내다본 응답자 중 가장 낙관적인 4분위는 지금부터 2026년 말 사이에 물가가 46.1% 오를 것으로 전망한 반면, 가장 보수적인 4분위는 당시 누적 상승률이 9.3%에 그칠 것으로 내다봤다. 응답자들은 평균적으로 2026년 말까지 누적 상승률이 26.4%에 이를 것으로 전망하고 있다.
