◇ 공유형 모기지란
공유형 모기지는 금리가 연 1∼2%대에 불과한 초저금리 대출 상품이다. 물려받은 재산이 없는 봉급생활자나 신혼부부 등이 전·월세로 사는 것보다 저렴한 비용에 내 집을 마련할 수 있도록 돕자는 취지로 도입됐다.
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금리가 싼 대신 집값 상승 또는 하락에 따른 수익이나 손실을 주택을 파는 시점 또는 대출 만기 때 국민주택기금과 나눠야 한다.
집값 하락에 따른 위험을 집을 산 사람뿐 아니라 금융기관, 주택기금에도 분산시켜 주택 실수요자가 안심하고 집을 장만할 수 있게 해주자는 것이다.
◇ 실적은
지난해 10월 시범사업을 시작하자 54분 만에 5천명이 대출을 신청하며 마감되는 등 초기 반응은 폭발적이었다. '로또'로 불릴 만큼 기대와 인기를 모았던 초기의 열풍은 곧 사그라졌지만 그 뒤로도 수요는 꾸준했다. 시범사업을 통해 2천276명이 대출 약정을 하는 등 2천988억원의 대출 실적을 올렸다.
이어 12월 9일 본사업이 시작된 뒤 총 6천571명에게 8천607억원을 대출해줬다. 시범사업과 본사업을 합친 실적은 8천847명, 1조1천595억원이다.
다만 올해 4월 이후로는 실적이 주춤하는 추세다. 특히 최근에는 새 경제팀 출범 뒤 집값 상승에 대한 기대감이 확산하고 있고 디딤돌 대출 등 경쟁상품의 금리 인하가 예고된 탓에 실적이 줄어든 것으로 국토부는 보고 있다.
국토부 관계자는 "이는 집값 상승 기대가 클수록 수요가 줄어드는 공유형 모기지의 상품 특성상 자연스러운 결과"라며 "9월부터는 가을 이사철의 영향 등으로 실적이 증가할 것으로 본다"고 말했다.
그러나 정부가 내수 부양을 위해 전방위적인 집값 상승 정책을 펴고 있고 그 결과 집값 상승 기대감도 고조되고 있어 집값 하락기에 유리한 공유형 모지기 수요는 제한적이지 않겠느냐는 분석도 나온다.
◇ "평범한 30·40세대에 내 집 마련 기회 제공"
공유형 모기지의 성과는 신청자 집단의 특성 분석에서 더 잘 드러난다.
국토부 관계자는 "공유형 모기지는 물려받은 재산이 없고 수도권에서 전세를 살던 연소득 6천만원 이하 30∼40대에게 내 집 마련을 위한 디딤돌이 됐다"고 평가했다.
실제 본사업 신청자(총 8천309명)를 지역별로 보면 전체의 85.3%(7천86명)가 수도권 거주자였다. 특히 경기가 4천261명으로 절반(51.3%)을 넘어섰다. 이어 서울(1천925명)이 23.2%, 인천(900명)이 10.8%로 비중이 컸다.
연령대별로는 30대가 65.6%, 40대가 24.0%로 30∼40대가 89.6%를 차지했다. 50대(5.4%), 20대(3.9%), 60대 이상(1.2%)이 그 뒤를 이었다.
이들이 대출을 받아 사려고 한 주택의 가격은 2억∼3억원이 47.1%, 1억∼2억원이 25.3%, 3억∼4억원이 20.7%, 4억∼5억원이 4.8% 등의 분포를 보였다. 전체적으로 3억원 이하 주택 신청자가 약 73%에 달했다.
신청자들의 소득 분포를 보면 연간 4천만∼6천만원이 46.3%, 2천만∼4천만원이 29.0%, 7천만원 이하가 14.7%, 2천만원 이하가 9.9%의 순서였다.
◇ “공유형 모기지가 전세보다 더 저렴해"
국토부는 또 공유형 모기지가 '100% 소유'와 '무주택'이란 두 가지 선택지밖에 없었던 주택 시장에 사실상 일부 지분만 소유하는 '반구매'란 새 대안을 마련했다고 평가하고 있다.
형식상 대출을 받아 집을 구매하지만 집값의 상승·하락에 따른 이익이나 손실을 나눔으로써 내용상 주택의 50%, 70%만 사는 새 구매 유형을 정착시켰다는 것이다.
이는 또 집을 살 경제력이 다소 부족한 수요자에게도 매매 시장에 진입할 수 있는 문을 열어준 효과가 있다.
특히 공유형 모기지가 월세는 물론 전세보다도 주거비 부담이 덜하다는 점을 국토부는 강조한다.
우리은행 분석에 따르면 매매가 2억5천만원, 전세가 1억7천만원, 보증부 월세는 보증금 3천만원에 매달 70만원을 내는 집에 7년간 거주할 경우, 전세는 5천380만원, 월세는 7천508만원이 들지만 수익 공유형 모기지는 1천354만원, 손익 공유형 모기지는 1천508만원이 든다.
이는 자기자금이 8천만원에 나머지 비용은 대출을 받아 마련하고 2∼3년마다 이사를 다녀 이사 비용이 소요되면서 물가 상승에 따라 전세가나 월세가 인상되는 경우를 전제로 한 것이다.
국토부 관계자는 "공유형 모기지로 집을 사면 2년마다 이사 다닐 걱정을 할 필요가 없고 전세보다 저렴한 비용으로 안정적인 주거 생활을 할 수 있다"고 말했다.
국토부는 공유형 모기지의 신청 자격·심사 기준이 너무 엄격하다는 일부 지적에 따라 앞으로 이를 합리적으로 조정할 방침이다. 특히 생애 최초 주택 구입자와 사회초년생 등의 접근성을 높이는 방안도 검토하기로 했다.
