개인 주택 구매자 빠지자 투자자들 대거 진입...'임대용 주택' 시장 선점 경쟁 가속

고금리·고가 주택에도 불구, 소형 투자자들 매입 활발...건설사들도 할인 제공

미국 주택 시장에서 개인 실수요자들이 고금리와 고주택가로 인해 관망세로 돌아선 가운데, 투자자들이 적극적으로 시장에 진입하고 있다. 특히 단독주택을 구매해 임대하거나 되파는 투자자들의 비중이 사상 최고 수준에 달한 것으로 나타났다고 월스트리트저널(WSJ)이 28일 보도했다.

부동산 분석업체 코탈리티(Cotality)에 따르면, 2025년 현재 투자자들은 신축 및 기존 단독주택 거래의 약 30%를 차지하고 있으며, 이는 해당 기관이 조사를 시작한 지난 14년 중 가장 높은 수치다.

대형 사모펀드 대신 소형 투자자들이 시장 주도

WSJ에 따르면, 과거에는 블랙스톤(Blackstone), 스타우드 캐피털(Starwood Capital) 같은 대형 사모펀드가 주택 시장을 주도했지만, 올해 들어 100채 미만을 보유한 소형 투자자들의 비중이 전체의 25%, 대형 투자자(1000채 이상)는 평균 5%에 그치고 있다.

이러한 변화는 대형 기관 투자자들과 일반 개인 구매자의 활동이 둔화된 반면, 소형 투자자들은 매입 속도를 유지하고 있기 때문이다.

스트랜드 캐피털(Strand Capital)의 라잔 바트 대표는 "이제는 더 이상 블랙스톤만의 시장이 아니다"라며, 자사는 테네시 채터누가와 인디애나폴리스 등지에서 약 100채의 단독주택을 매입했다고 밝혔다.

소형 투자자, 할인 혜택·현금 거래로 유리한 위치

이들 소형 투자자들은 전통적 주택 구매자들이 빠진 시장에서 할인 혜택과 금융 인센티브를 받으며 적극 매입 중이다. 특히 주택 공급이 과잉인 텍사스, 플로리다 등 일부 지역의 건설사들은 재고 처분을 위해 대폭 할인에 나섰다.

주택 건설업체 레나(Lennar)와 D.R. 호튼(D.R. Horton)은 재고 정리를 위한 가격 인하와 각종 인센티브를 확대하고 있다. 미 전국주택건설협회에 따르면, 올해 7월 기준 38%의 건설사들이 주택 가격을 낮췄다. 이는 2022년 이후 가장 높은 수치다.

대형 투자자, 매도 우위로 전환...소형 투자자, 리스크 감수하며 진입 확대

반면, 인비테이션 홈즈(Invitation Homes), 프로그레스 레지덴셜(Progress Residential), 앰허스트(Amherst) 등 대형 투자사들은 올 들어 매입보다 매도를 더 많이 하고 있다. 앰허스트의 CFO 크리스 아발로네는 "현재는 몇 년 전과 비교하면 매입 규모가 극히 줄어든 상태"라며 고금리 영향을 원인으로 꼽았다.

하지만 소형 투자자들은 상대적으로 리스크를 감수할 수 있는 여지가 더 크며, 연금기금 등 외부 이해관계자에게 보고 의무가 없기 때문에 더 빠른 의사결정이 가능하다. 이들은 올-캐시 거래와 신속한 계약 성사를 통해 경쟁 우위를 확보하고 있다.

스트랜드 캐피털은 평균 25만 달러 가격대의 주택을 매입해, 7만5천 달러를 다운페이하고, 1만5천 달러 수준의 리노베이션을 거쳐 월 2천~2,200달러 수준의 임대료를 책정한다. 연 5%의 가격 상승을 기대하며, 3년 후 되팔아 수익 실현을 목표로 한다.