조란 맘다니(Zohran Mamdani) 뉴욕시장의 대규모 주택정책을 둘러싸고 논란이 커지고 있다고 폭스뉴스(FOX)가 8일 보도했다.
맘다니 시장은 최근 "블록 바이 블록: 새로운 시대를 위한 주택계획(Block by Block: The Housing Plan for a New Era)"을 발표하고, 향후 10년 동안 저렴한 신규 주택 20만 가구를 건설하고 기존 주택 20만 가구를 보존하겠다고 밝혔다.
이 계획에는 5년간 220억 달러 규모의 공공투자가 포함돼 있다. 지지자들은 뉴욕의 높은 주거비와 만성적 주택 부족을 고려하면 공공부문의 대규모 개입이 필요하다고 주장한다.
반면 보수진영과 시장주의자들은 이 계획이 임대료 통제와 정부 개입을 확대해 오히려 주택 공급을 줄이고, 장기적으로 임대료 상승과 주택 품질 저하를 초래할 수 있다고 비판한다.
10년간 신규 주택 20만 가구 건설
맘다니 시장의 계획은 향후 10년 동안 총 40만 가구의 주택을 새로 만들거나 보존하는 것을 목표로 한다. 구체적으로는 저렴한 신규 주택 20만 가구를 건설하고, 기존의 저렴한 주택 20만 가구를 유지하는 방식이다.
뉴욕의 주택난은 오랫동안 누적된 문제다. 높은 토지 가격, 복잡한 허가 절차, 구역 규제, 건축비 상승, 임대료 규제, 세금 부담이 동시에 작용하면서 새 주택 공급이 수요를 따라가지 못했다는 지적이 많다.
폭스뉴스 오피니언 기고자인 니콜 휴어(Nicole Huyer)와 애니 하임(Annie Heim)은 맨해튼의 평균 원베드룸 임대료가 월 5,000달러를 넘는 것은 단순한 "집주인의 탐욕" 때문이 아니라, 공급 부족과 정책 실패의 결과라고 주장했다.
임대료 안정화 아파트 인상률도 쟁점
맘다니 시장의 주택정책과 맞물려 뉴욕시 임대료가이드라인위원회(Rent Guidelines Board·RGB)의 결정도 주목받고 있다. 이 위원회는 뉴욕시의 임대료 안정화 아파트 약 100만 가구에 적용될 임대료 인상률을 정한다.
폭스뉴스 기고문은 맘다니 시장이 임대료 동결 또는 강한 임대료 통제를 추진하고 있으며, 시장이 임명한 인사들이 위원회에 큰 영향력을 행사할 수 있다고 주장했다. 위원회는 2026년 6월 25일 최종 표결을 통해 임대료 조정안을 결정할 예정이다.
비판자들은 임대료 통제가 단기적으로는 기존 세입자에게 도움이 될 수 있지만, 장기적으로는 주택 공급을 줄이고 비규제 주택의 임대료를 끌어올리며 건물 관리와 수리 품질을 떨어뜨릴 수 있다고 지적한다.
보수진영 "임대료 통제는 공급 줄이고 품질 악화"
폭스뉴스 기고문은 맘다니 시장의 계획이 임대료 통제 정책을 더 확대하는 방향이라고 비판했다. 기고자들은 임대료 상한이 기존 안정화 주택 거주자에게는 유리해 보일 수 있지만, 장기적으로는 신규 건설을 위축시키고 민간 투자자들의 참여를 줄일 수 있다고 주장했다.
이들은 임대료 통제 아래에서는 건물주가 충분한 수익을 기대하기 어렵기 때문에 유지보수와 개보수에 소극적이 되고, 개발업자들도 새 주택 건설을 꺼리게 된다고 지적했다.
전국멀티패밀리주택위원회(National Multifamily Housing Council)는 임대료 규제가 뉴욕시 내 비규제 주택의 임대료를 22~25% 높인다고 추정한 바 있다. 기고자들은 규제 완화와 허가 절차 간소화 같은 공급 확대 정책이 더 효과적이라고 주장했다.
"부실 건물, 커뮤니티·비영리·세입자에게 이전"
맘다니 시장은 만성적으로 관리가 부실한 건물에 대해서는 소유권을 "책임 있는 관리 주체"로 이전하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다. 여기에는 커뮤니티 랜드트러스트, 비영리단체, 세입자 단체 등이 포함될 수 있다.
시의 계획은 부실 관리 건물을 단순히 공개시장에 매각하는 대신, 시가 승인한 비영리단체나 세입자 조직 등이 우선적으로 매입하거나 관리할 수 있도록 유도하는 방향이다.
폭스뉴스 기고문은 이를 두고 민간 소유권을 약화시키고, 정치적으로 선호되는 주체에게 부동산을 넘기는 방식이라고 비판했다. 반면 지지자들은 이 방식이 투기적 매각을 막고 장기적으로 세입자를 보호하는 수단이 될 수 있다고 본다.
NYCHA 운영 문제도 논쟁
비판자들은 뉴욕시 주택청(NYCHA)의 기존 운영 문제를 근거로 공공부문 주택 확대에 회의적 입장을 보이고 있다. NYCHA는 미국 최대 공공주택 시스템으로, 약 17만7,000가구에 50만 명 이상이 거주하고 있다.
폭스뉴스 기고문은 NYCHA가 곰팡이, 누수, 고장 난 엘리베이터, 해충 문제 등으로 오랫동안 비판을 받아왔다며, 시가 더 많은 주택을 공공 또는 시가 선호하는 주체에게 넘기는 방식은 문제를 해결하기보다 확대할 수 있다고 주장했다.
반면 맘다니 시장 측은 기존 공공주택의 노후화 문제를 해결하려면 대규모 자본투자가 필요하며, 이번 계획은 신규 공급뿐 아니라 기존 주택의 보존과 관리 개선을 함께 겨냥한다고 설명하고 있다.
민간 개발 위축 우려
기고문은 맘다니 시장의 계획이 민간 자본에 "뉴욕은 사업하기 어려운 도시"라는 신호를 줄 수 있다고 주장했다. 임대료 동결 또는 상한, 부실 건물의 소유권 이전, 공공자금 중심의 신규 건설이 결합되면 민간 개발업자와 투자자들이 뉴욕 주택시장 참여를 줄일 수 있다는 것이다.
기고자들은 뉴욕시가 220억 달러의 세금을 투입하지 않더라도, 규제 장벽과 임대료 통제를 완화하면 민간 개발업자들이 더 많은 주택을 공급할 수 있다고 주장했다.
뉴욕 주택난 해법 둘러싼 노선 충돌
맘다니 시장의 주택계획은 뉴욕 주택난을 해결하기 위한 적극적 공공개입 모델이다. 핵심은 대규모 재정 투입, 저렴한 신규 주택 건설, 기존 주택 보존, 임대료 안정화, 부실 임대인 단속이다.
반면 비판자들은 뉴욕 주택난의 원인이 정부 개입 부족이 아니라 지나친 규제와 임대료 통제, 높은 세금, 복잡한 허가 절차에 있다고 본다. 따라서 해법도 공공주택 확대가 아니라 민간 공급을 막는 장벽을 제거하는 데 있어야 한다고 주장한다.
이번 논쟁은 단순한 뉴욕시 주택정책 논쟁을 넘어, 대도시 주거비 위기의 원인을 어떻게 볼 것인가에 대한 정치적 충돌이다. 주택을 공공재로 보고 정부가 직접 공급과 보존에 나서야 한다는 접근과, 민간 개발을 가로막는 규제를 줄여 공급을 늘려야 한다는 접근이 정면으로 맞서고 있다.
맘다니 시장의 220억 달러 주택계획은 이 논쟁을 뉴욕 정치의 중심으로 끌어올리고 있다. 핵심 쟁점은 뉴욕시가 더 많은 정부 개입과 공공투자를 선택할 것인지, 아니면 임대료 통제와 개발 규제를 완화해 민간 공급을 늘릴 것인지다.
