미국 주택시장, 7% 모기지 금리 재진입 눈앞...매수자·건설업계 부담 커진다

30년 고정 모기지 6.76%까지 상승...주택가격 고공행진·고용 불안 겹치며 거래 회복 기대 약화

미국 주택시장이 다시 7%에 가까운 모기지 금리와 마주하고 있다. 이미 사상 최고 수준의 주택가격과 불확실한 경제 상황으로 매수자들이 부담을 느끼는 가운데, 금리 상승은 주택 구매 심리를 더 위축시킬 가능성이 크다.

월스트리트저널(WSJ)에 따르면 프레디맥(Freddie Mac)이 집계한 지난주 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.76%였다. 다만 일일 금리 흐름을 집계하는 모기지뉴스데일리(Mortgage News Daily) 기준으로는 이미 7%를 넘어섰다.

7%라는 숫자 자체가 주택 구매능력의 절대적 기준은 아니지만, 심리적 충격은 작지 않다. 전문가들은 7%에 가까운 모기지 금리가 매수자들의 계약 체결과 대출 신청을 더 망설이게 만들 수 있다고 보고 있다.

(모기지론. 자료화면)

모기지은행협회(MBA)의 마이클 프라탄토니(Michael Fratantoni) 수석이코노미스트는 "이런 금리 급등은 예비 주택 구매자들을 확실히 멈춰 서게 만들 것"이라며, 일부 매수자들이 계약 제출이나 대출 신청을 미룰 수 있다고 말했다.

2025년 1월 이후 최고 수준 접근

프레디맥 기준 30년 고정 모기지 금리는 2025년 1월 7%에 닿은 바 있다. 그러나 장기간 7% 이상에 머문 것은 2023년 하반기 이후 없었다. 2022년 이전으로 거슬러 올라가면, 모기지 금리가 7%를 기록한 마지막 시기는 2001년이었다.

모기지 금리는 일반적으로 10년물 미국 국채금리를 따라 움직인다. 최근 10년물 국채금리는 월요일 장중 5%를 잠시 넘어섰다. 이는 2023년 말 이후 처음이다.

연방준비제도(Fed)는 수요일 3년 만에 처음으로 기준금리를 올릴 것으로 예상되고 있다. 금리 인상은 시장이 연준의 물가 대응 의지를 신뢰할 경우 장기 국채금리와 모기지 금리를 낮추는 요인이 될 수 있다. 반대로 투자자들이 미국 경제에 더 심각한 인플레이션 문제가 있다고 받아들이면, 국채금리와 모기지 금리는 더 오를 수도 있다.

이란전·국채 매도세가 금리 상승 압박

올해 모기지 금리 상승은 주로 이란 전쟁과 그에 따른 에너지 시장 불안, 인플레이션 우려, 국채 매도세에서 비롯됐다.

미국과 이스라엘의 이란 공격 이후 금리가 급등했고, 이후 끈질긴 인플레이션 우려와 정부 재정적자 확대에 대한 부담으로 국채금리가 상승하면서 모기지 금리도 따라 올랐다.

이는 이미 4년째 거래 부진에 빠진 미국 주택시장에 추가 타격을 주고 있다.

전미부동산중개인협회(NAR)는 지난주 8월 기존주택 판매가 전월 대비 2% 감소해 연율 398만채를 기록했다고 밝혔다. 이는 지난해 6월 이후 가장 낮은 수준이다.

주택시장 회복에 대한 기대도 낮아지고 있다. 질로(Zillow) 이코노미스트들은 한때 2026년 주택판매가 4.3% 증가할 것으로 예상했지만, 현재는 연간 증가율 전망을 1.3%로 낮췄고 4분기에는 3.5% 감소할 것으로 보고 있다.

질로의 카라 응(Kara Ng) 이코노미스트는 "올해 남은 기간의 계산은 매우 어려울 것"이라고 말했다.

금리 몇 % 차이가 수십만달러 부담으로

모기지 금리 차이는 장기적으로 막대한 비용 차이를 만든다.

30년 대출에서 금리가 몇 퍼센트포인트만 달라져도 총 이자 부담은 수십만달러까지 벌어질 수 있다. 게다가 전문가들은 높은 금리 환경이 당분간 이어질 가능성이 크기 때문에, 주택 구매자들이 곧바로 낮은 금리로 재융자할 기회도 기대하기 어렵다고 보고 있다.

올해 2월 금리가 잠시 6% 아래로 내려갔을 때는 매수 문의가 늘고 주택판매 회복 기대가 살아났다. 그러나 이란 전쟁 이후 금리가 다시 급등하면서 그 기대는 빠르게 약해졌다.

매도자도 시장 이탈 검토

높은 금리는 매수자뿐 아니라 매도자에게도 영향을 주고 있다.

사우스캐롤라이나주 찰스턴에서 콘도를 팔려고 한 레이건 블랙(Regan Black)은 몇 달 동안 큰 관심을 받지 못했다. 공항과 가깝고 골프장 위에 위치한 콘도였으며, 주변 콘도보다 관리비도 낮았다. 그는 22만5,000달러에 매물을 내놓은 뒤 가격을 1만달러 낮췄지만, 이제는 매물을 거둬들이고 임대로 돌리는 쪽을 고려하고 있다.

그는 "높은 금리가 매수자들을 관망하게 만들고 있다고 생각한다"고 말했다.

질로의 응 이코노미스트는 최근 약한 매수 수요 속에서 더 많은 매도자들이 비슷한 결정을 하고 있다고 설명했다. 그는 "오늘날의 매도자는 짐을 싸고 나중에 다시 시도하려는 의향이 더 커졌다"고 말했다.

뉴욕 롱아일랜드 플로럴파크의 한 오픈하우스에서도 비슷한 분위기가 나타났다. 부동산 중개인 마리아 보자(Maria Bozza)가 진행한 토요일 오픈하우스에는 이전보다 훨씬 적은 방문객만 찾아왔다. 이전에는 몇몇 매수자가 들렀지만, 이번에는 한 가족만 방문했다.

해당 주택은 처음 90만달러에 나왔지만, 제안이 들어오지 않자 85만달러로 가격을 낮췄다. 현재 금리라면 이 집을 사는 매수자는 월 모기지 상환액이 5,000달러에 가까울 수 있다.

2023년 말 악몽 재현 우려

7%에 가까운 모기지 금리 복귀는 2023년 말 주택시장 급랭을 떠올리게 한다. 당시 금리가 빠르게 오르면서 기존주택 판매는 연율 386만채까지 떨어졌다.

다만 지금의 경제와 주택시장은 당시와 다르다. 그리고 반드시 더 나은 상황이라고 보기도 어렵다.

2023년에는 실업률이 역사적으로 낮았고, 물가는 높았지만 임금 상승률도 강했다. 많은 젊은 첫 주택 구매자들은 직업 전망과 소득 상황에 대해 비교적 자신감을 갖고 있었지만, 매물 경쟁과 높은 가격이라는 장벽에 부딪혔다.

지금은 상황이 더 불확실하다. 채용은 둔화했고, 임금 상승률은 미지근하며, 고용 증가도 일부 산업에 집중돼 있다. 지정학적 환경도 불안정하다. 이런 조건은 예비 매수자들이 주택처럼 큰 금액의 구매 결정을 내리기 어렵게 만든다.

프라탄토니 이코노미스트는 "임금 상승률이 그리 좋지 않고, 고용 증가는 몇몇 부문에 집중돼 있다"며, 주택 수요가 강하게 살아나기 어렵다고 말했다.

재고 증가는 긍정적이지만 금리가 발목

매수자에게 긍정적인 점도 있다. 주택 재고는 2023년보다 훨씬 많아졌다.

당시에는 2~3%대 낮은 모기지 금리를 가진 기존 주택 보유자들이 집을 팔지 않으려 했다. 새 집을 사면 훨씬 높은 금리를 부담해야 했기 때문이다. 매물 부족은 치열한 경쟁과 주택가격 상승으로 이어졌다.

지금은 재고가 팬데믹 이전 수준에 가까워졌다. 금리 하락을 기다리던 집주인들 중 일부가 더 이상 기다리지 않고 매물을 내놓기 시작했기 때문이다.

그러나 모기지 금리가 다시 7%에 가까워지면 이 흐름도 약해질 수 있다. 매수 수요가 더 줄면 매도자들은 다시 매물을 거둬들이거나 임대로 전환할 수 있다.

매사추세츠주 말버러에 집을 보유한 조너선 펄(Jonathan Pearl)은 직장 때문에 다른 주로 이주했지만 기존 주택을 계속 보유하고 있다. 이 집은 약 90만달러 가치가 있고, 1.5에이커 부지에 3,000스퀘어피트가 넘는 규모다. 그러나 그의 모기지 금리는 2.875%로, 월 상환액은 2,300달러에 불과하다.

그는 집을 팔 생각도 했지만, 나중에 다시 돌아올 가능성이 있고 같은 조건의 집을 이처럼 낮은 비용으로 다시 구하기 어렵다고 판단하고 있다. 그는 "재정적으로 부담이 되지 않는다. 몇 년 더 보유하면서 지켜볼 수 있다"고 말했다.

신규주택 건설에도 부담

7% 모기지 금리는 신규주택 시장에도 부담을 줄 수 있다.

주택건설업체들은 침체된 시장에서 판매를 유지하기 위해 모기지 금리 보조, 즉 바이다운(buydown)을 제공해왔다. 이는 건설사가 비용을 부담해 구매자의 초기 금리를 낮춰주는 방식이다.

하지만 시장금리가 더 오르면 이런 보조 비용도 커진다. 이는 건설사의 이익을 줄이고, 신규주택 공급 확대 의지를 약화시킬 수 있다.

주택시장 침체가 기존주택 거래뿐 아니라 신규 건설까지 압박하게 되면, 중장기적으로는 공급 부족과 가격 부담이 다시 이어질 수 있다.

"높은 금리가 새로운 정상일 수 있다"

전문가들은 예비 매수자들이 가까운 시일 내 금리 하락에 큰 기대를 걸기는 어렵다고 보고 있다. 높은 모기지 금리 환경이 새로운 정상으로 자리 잡을 가능성이 있기 때문이다.

프라탄토니는 "모기지 대출자 입장에서는 전 세계 모든 정부와 다른 채권 발행자들과 경쟁하고 있다고 생각해야 한다"고 말했다. 이는 미국 국채뿐 아니라 세계 각국 정부와 기업들이 자금을 끌어가기 위해 경쟁하면서 장기금리와 모기지 금리에 상승 압력이 계속될 수 있다는 의미다.

롱아일랜드의 55만달러짜리 2베드룸 주택 오픈하우스에 참석한 라케시 카르키(Rakesh Karki)는 높은 주택가격과 금리, 보험료, 재산세를 모두 고려하면 보통 사람들이 집을 사기 거의 불가능해졌다고 말했다.

그는 "이제 거의 7%"라며, 보험과 재산세 비용까지 더하면 감당하기 어렵다고 했다. 그러면서 "AI가 모든 일자리를 빼앗을 수도 있다. 언제 직장을 잃을지 모른다"고 덧붙였다.