지난해 호황을 맞았던 주택 매매시장이 올해에는 전반적으로 둔화할 것으로 전망된다.

대출규제 강화, 금리 인상 가능성, 주택 공급과잉 우려까지 올해 부동산 시장에 잇단 악재가 예고되면서 주택 수요자들의 소비 심리가 얼어붙었기 때문이다.

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전문가들은 올해에는 부동산시장이 지난해보다는 완만한 상승 추이를 이어가는 가운데 매매시장과 분양시장 모두 전반적으로 둔화하고 가격 상승폭도 줄어들 것으로 내다봤다.

 

전세는 지난해보다 전반적으로 입주물량이 늘어나면서 지방은 어느 정도 안정화 단계에 접어들겠지만 서울을 비롯한 수도권은 여전히 공급량이 부족해 국지적인 전세난 심화하며 강세를 보일 전망이다.

◇ 매매시장 거래량·가격상승폭↓...분양시장도 '주춤'

부동산 전문가들은 매매시장이 올해에도 상승 추이를 어느 정도 유지하더라도 올해보다 거래량이나 가격 상승폭은 줄어들 것으로 내다봤다.

23일 부동산 업계와 전문가들에 따르면 매매시장은 계절적 비수기에 들어선데다 최근 수요자들의 소비 심리가 급격히 위축되며 이미 지난해 11월부터 꽁꽁 얼어붙었다.

전문가들은 최근 부동산 시장에 불어닥친 잇단 악재로 실수요자들의 불안 심리가 최소 올해 1분기까지는 이어질 것으로 전망하고 있다.

올해에도 전세난을 해결할 뚜렷한 대책이 없는 상황에서 매매 전환 수요가 어느 정도는 계속되더라도 가격 상승은 제한적일 것이라는 분석이다.

국민은행 박합수 명동스타PB센터 부센터장은 "전반적으로 전세난에 따른 매매전환 수요는 유지되겠지만 강도는 지난해보다 둔화할 것"이라며 "수도권은 전세난에 따른 지지세가 지속할 개연성이 있어 소폭 상승세를 보일 것"이라고 내다봤다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "지난해 아파트 가격이 워낙 많이 올라 추가 가격상승 여력은 둔화할 것"이라며 "올해 매매시장은 지난해보다는 가격변동의 폭, 거래량 모두 제한적이고 상승세도 둔화할 것"이라고 전망했다.

함 센터장은 "수도권은 서울의 전세난이 여전히 심각한 만큼 잇단 악재로 1분기까지 거래 소강상태를 나타내더라도 올해 2분기부터는 조금씩 움직일 것으로 보인다"며 "서울 일부 지역을 중심으로 구매 수요는 어느 정도 있겠지만 지난해처럼 주택시장이 뜨거워지기는 어려울 것"이라고 설명했다.

지난해 건설사들이 경쟁적으로 신규 물량을 쏟아낸 분양시장도 내년에는 청약 경쟁률도 낮아지고 공급량도 줄어드는 등 둔화할 전망이다.

박 부센터장은 "지난해 분양시장이 과열된 상태에서 공급과잉 논란을 불러온 만큼 올해에는 상대적으로 분양물량이 줄어들며 어느 정도 진정세를 보일 것"이라고 내다봤다.

신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "지난해 분양가 상승폭이 너무 커졌다"며 "인기 지역으로의 쏠림 현상이 심화하면서 비인기 지역은 청약률이 낮아지고 미분양 사태도 나타나게 될 것"이라고 설명했다.

이 팀장은 "대출규제가 강화되면 단기 시세차익을 노리는 단타 세력의 수요가 줄어들어 수도권보다는 상대적으로 투기세력이 많이 몰렸던 지방 분양시장이 더 둔화할 가능성이 크다"고 말했다.

◇ 전세시장 서울·수도권 강세 계속...지방은 안정화

부동산114 집계에 따르면 올해 전국 신규 입주물량은 27만1천467가구로 지난해보다 6천80가구(2.3%) 늘어난다.

수도권은 지난해보다 8.9%(9천181가구) 늘어난 11만2천564가구, 지방은 지난해보다 1.9%(3천101가구) 감소한 15만8천903가구가 입주를 앞두고 있다.

서울은 지난해보다 2천568가구 늘어난 2만3천700가구, 경기는 1만1천122가구 늘어난 8만1천246가구가 입주할 예정이다.

그러나 전문가들은 지난해 분양시장에 쏟아져나온 아파트는 실질적으로 2∼3년 뒤에나 입주를 시작하는 만큼 내년에도 전세 공급은 여전히 부족해 수도권을 중심으로 전세는 계속 강세를 보일 것으로 보고 있다.

대출규제 등으로 실수요자의 소비 심리가 위축돼 매매전환 수요가 줄어들면 그만큼 전세 수요는 더 늘어날 수밖에 없기 때문이다.

서울은 특히 재건축·재개발 이주 수요가 올해에 집중돼 전세난을 피해 수도권으로 이주하는 가구가 늘어나면서 수도권의 전세난도 계속될 전망이다.

이남수 팀장은 "재건축·재개발에 따른 이주 수요가 올해에 10만여가구에 이를 것으로 예상된다"며 "수도권 입주물량이 올해보다는 조금 늘겠지만 급증하는 수요를 감당하기에는 여전히 부족하다"고 지적했다.

그는 "특히 중소형 전세물량은 지금도 씨가 마른 상황이라 서울에서 수도권으로 유입되는 수요에 기존 자체 수요까지 겹치면 수도권 전세난은 더 심화할 수 있다"고 내다봤다.

함영진 센터장은 "전세시장은 그동안 입주물량이 꾸준히 늘어난 지방의 경우 다소 안정될 것으로 보인다"며 "전국적으로 지난해보다 전세가격 상승률은 확연하게 둔화하겠지만 공급이 여전히 부족한 서울을 중심으로 전세난은 지속할 것"이라고 내다봤다.

박합수 부센터장도 "전세시장은 지난해 수도권의 상승폭이 지방광역시나 기타 지방에 비해 컸던 만큼 그러한 추이가 이어질 것"이라며 "수도권은 올해에도 입주물량의 한계를 극복하기 어려울 것"이라고 전망했다.

◇ 택지지구 분양 아파트 투자 적기...수익형 부동산 관심 계속

전문가들은 부동산 시장이 전반적으로 둔화할 것으로 예상되는 올해가 입주물량이 많고 가격도 상대적으로 저렴한 택지지구 신규 분양 아파트를 장만하는 데에는 최적기일 수 있다고 조언했다.

이남수 팀장은 "부동산 시장이 둔화하면 투자 심리가 위축되지만 입주물량이 많아지면 전세가는 떨어지고 덩달아 매매가도 내려가게 된다"며 "실수요자 입장에서는 입주물량이 많이 쏟아지는 위례신도시나 동탄2신도시 일대 아파트에 투자하기에는 가장 적절한 시기"라고 설명했다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "부동산 시장이 전반적으로 둔화할 것으로 예상되는 올해에는 분양가가 저렴한 택지지구 신규 분양 아파트가 그나마 안전한 투자처가 될 수 있다"고 설명했다.

전문가들은 저금리 기조에 인기를 끌었던 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 시장이 지난해보다는 다소 둔화하겠지만 관심은 올해에도 계속될 것으로 내다봤다.

미국발 금리 인상 여파로 국내 금리가 인상되더라도 소폭에 머무를 가능성이 크고 부동산 시장의 전반적인 둔화가 예상되는 상황에서 마땅한 투자 대안이 없기 때문이라는 분석이다.

다만 전문가들은 수익형 부동산 시장에서도 양극화 현상이 나타날 수 있는 만큼 배후 수요, 유동인구, 임차인 선정 등에 세심한 주의를 기울여 투자에 나설 것을 당부했다.

박원갑 위원은 "시장금리와 비교 우위에 의해 투자 여부가 결정되는 수익형 부동산 시장도 다소 둔화하겠지만 유동인구가 많은 역세권이나 대학가, 산업단지 등에서는 여전히 수요가 많을 것으로 보인다"고 말했다.

함영진 센터장은 "수익형 부동산이 그동안 공급과잉이나 분양가 인상 등으로 과거보다 수익률은 떨어지고 있지만 올해 은행 금리가 인상되더라도 인상 폭이 그리 크지는 않을 테니 그나마 수익을 낼 수 있는 상품은 여전히 수익형 부동산이라 관심은 계속될 것"이라고 내다봤다.

함 센터장은 그러나 분양가의 적정성, 공급과잉 여부를 적절하게 판단해 고급 유효 수요가 있는지, 임대를 창출할 수 있는 곳인지 꼼꼼히 따져 투자하라고 당부했다.

박합수 부센터장은 "상가는 배후수요, 주변상권 분석에 신중을 기해 투자하고 오피스텔은 대출이자, 재산세, 중계 수수료 등을 제한 세금공제 후 수익률을 기준으로 철저하게 투자 분석을 해야 한다"고 조언했다.