인플레이션으로 인한 금리 인상으로 인해 건설 대출 비용이 상승하고 부동산 가치가 하락했다

지난 1년 동안 많은 도시에서 아파트 임차인들은 개발자들이 제공하는 엄청난 신규 공급으로 인해 가격 상승에서 약간의 안도감을 얻고 있었다.

하지만 이제 대형 투자자들은 신규 공급으로 인한 임대료 하락 압력이 끝나가고 시장이 다시 집주인들에게 유리하게 전환될 것이라고 내다보고 있다고 월스트리트저녈(WSJ)가 2일 보도했다.

이 보도에 따르며느 그들의 판단의 핵심은 작년에 둔화되기 시작해 지금은 더욱 감소하고 있는 신축 착공의 주요 지표이다.

아파트 개발업자들은 팬데믹 초기 건설 열풍과 비교하면 브레이크를 밟고 있다. 전국적으로 일부 임대 건설 프로젝트는 개발자들이 완공에 필요한 자금을 확보하는 데 어려움을 겪으면서 지연되고 있다. 

다른 투자자들은 더 수익성이 높은 대안으로 방향을 전환하고 있다.

미국 인구조사국에 따르면 7월 다가구 주택 착공 속도는 1년 전 같은 달에 비해 22% 감소했으며, 2022년 4월의 정점에서 41% 감소했다. 부동산 데이터 회사 CoStar는 2분기 착공이 6만 1,000가구 이하로 떨어졌으며, 이는 지난 10년간 최저 수준이라고 보고했다.

미국에서 가장 큰 투자 회사 중 일부는 임대 건설업자들이 침체에 빠질 것이라는 기대 속에서 기존 부동산을 소유한 회사들이 더 좋은 시기를 맞을 것이라고 보고 수십억 달러 규모의 포트폴리오를 인수하고 있다.

사모펀드 회사 KKR은 올해 여름 5,200개 이상의 아파트를 21억 달러에 매입하면서 "2025년 이후에는 신규 공급의 유입이 줄어들 것으로 보이며, 그 시점에 우리는 임대료 상승에 대해 낙관적이다"라는 보고서를 발표했다. 다른 대형 자산 관리 회사인 브룩필드와 블랙스톤도 올해 수십억 달러 규모의 포트폴리오를 매입했다.

휴스턴 서쪽의 해밀턴 포인트 인베스트먼츠는 4월에 360유닛 규모의 단지를 매입했다. 이 지역의 공급 급증으로 인해 이전 집주인은 유닛을 채우기 위해 할인을 제공해야 했으며, 이 추세가 곧 끝날 것이라고 보고 있다.

"우리의 견해는 모든 신축 공사가 앞으로 몇 달 안에 마무리될 것이며, 앞으로 2~3년 동안 새로운 건설이 거의 없을 것이라는 것입니다"라고 해밀턴 포인트의 공동 창립자 겸 관리 파트너인 매트 샤프는 말했다.

임대료는 2021년과 2022년에 전국적으로 급등했으며, 인구 증가로 인해 수요가 증가한 교외 주택과 선벨트 지역 아파트가 가장 큰 가격 상승을 보였다. 이에 따른 신규 개발도 빠르게 뒤따랐다.

CoStar에 따르면 올해 61만 개 이상의 아파트 유닛이 완공될 것으로 예상되며, 이는 1980년대 이후 최대 규모이다. 공급 급증으로 인해 많은 시장에서 가치와 임대료가 하락했다.

그러나 착공 감소로 인해 CoStar는 2025년 연간 완공이 35만 개 미만으로 떨어지고, 2026년에는 약 27만 5,000개로 감소할 것으로 예측하고 있다.
신축 건물이 줄어들면서 임대료와 부동산 가치에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상된다.

오스틴, 텍사스에서는 임대료가 가장 크게 하락했으며, CoStar는 그곳에서 건설이 가장 많이 둔화되고 있다고 말했다.

전국적인 임대 건설 착공 감소는 개발을 덜 수익성 있는 사업으로 만드는 여러 요인의 충돌로 인한 것이다. 금리 인상으로 인해 건설 대출 비용이 상승하고 부동산 가치는 하락했다.

신규 아파트 임대 계약의 임대료 상승도 전국 대부분에서 거의 제자리걸음을 하고 있으며, 선벨트 지역의 신규 아파트 과잉 공급이 주요 원인으로 지목되고 있다.

이 모든 것은 건설업자와 그들의 투자자들이 곧 더 많은 건물을 착공하는 것을 망설이게 한다.